再建築不可物件の放置は危険？売却するためのポイントをご紹介

「再建築不可物件」とはどのような物件かご存知でしょうか？

名前の通り再建築ができない物件なので、家の建て替えを行うことができません。

相続など再建築不可物件を所有することになった場合、新たに家を建て替えられないため買い手が見つかりにくい傾向にあります。しかし、そのまま放置してしまえば建物の崩壊や税金問題などのリスクを負うことになります。

再建築不可物件は放置せずに売却すべきなのでしょうか？

今回は、再建築不可物件を放置する危険性や、売却するためのポイントについて解説します。

再建築不可物件とはどんな物件？

そもそも再建築不可物件とはどのような物件が該当するのでしょうか？

再建築不可物件になる条件の条件からご自身の物件の状態を比較してみてください。

1．再建築不可物件とは

再建築不可物件とは、名前の通り再建築できない物件を指します。

既存の住宅を取り壊して立て替えすることができないため、老朽化が進んでいても更地にして建て替えることができません。

再建築不可物件は都市計画区域と準都市計画区域内に存在し、建築基準法の改正が原因で発生しています。

時代とともに建てられる建築物や環境も変化することで法改正が行われ、現行の建築基準法の条件を満たすことができなくなったことで再建築不可物件になってしまっているのです。

2．再建築不可物件になる条件について

再建築不可物件は、建築基準法で定められた接道義務を果たせていない土地を指します。

接道義務とは、建物を建築するにあたって設けられている土地と道路の幅の規定です。

建築基準法では、「建物を建てるときは、その土地が幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していないといけない」と規定されています。

具体的に再建築不可物件になる条件としては、次のようなものが挙げられます。

• 建物の敷地が建築基準法上の道路に接していない
• 建物の敷地は建築基準法上の道路に接しているものの、接している幅が2ｍ未満
• 建物の敷地は建築基準法上の道路に接しているものの、道の幅が4ｍ未満

つまり、建物自体に問題があるわけではなく、建物が建つ敷地と道路との関係で新たに建物を建てられない状態になっています。

再建築不可物件を放置すると起こる得るデメリット

再建築不可物件の処分には手間や費用が発生するため、そのまま放置してしまう方も少なくありません。

とくに相続で取得した場合は対処に困り、放置されてしまうことが多いです。

しかし、再建築不可物件を放置するとさまざまなデメリットが生じる恐れがあります。

再建築不可物件を放置することで起こるデメリットについて知っておきましょう。

1．税金を払い続けなければならない

不動産を所有していれば、固定資産税を支払わなければなりません。

その建物に居住していない場合でも、所有していれば税金の支払い義務が発生します。

固定資産税は「固定資産税課税標準額×1.4％」で算出することができ、一戸建ての相場は10～15万円ほどといわれています。

再建築不可物件の場合は資産価値が低く、固定資産税の軽減措置を受けられる可能性があるため、相場よりも固定資産税の支払い額は少なくなるでしょう。

しかし、再建築不可物件を空き家のまま放置してしまえば、自治体に「特定空き家」に設定されてしまうケースがあります。

そうすると、固定資産税の軽減措置対象から外されることになり、6倍の固定資産税額を支払わなければならなくなります。

また、都市計画事業や土地区画整理事業を行う市町村に不動産を所有している場合、都市計画税の支払いも発生します。

都市計画税は上限が0.3％になり、納付は固定資産税とあわせて行われます。

こうした税金は毎年支払うことになるため、再建築不可物件を放置すればするほど支払う税金額は増えてしまいます。

2．建物が倒壊する恐れがある

建築基準法の接道義務の制定が1950年になるため、再建築不可物件の多くは築年数50年を超えるものになります。

築年数が古いだけではなく建築基準が緩かった時代の木造建築が多いため、建物の倒壊リスクが高い傾向にあります。

定期的にメンテナンスを行っていなければ大雨や台風によって浸水したり、屋根が飛んで待ったりする可能性もあるでしょう。

また、再建築不可物件は新耐震基準が定められる前に建築されている建物になるため、地震による倒壊や破損もあり得ます。

こうした台風や地震で建物が倒壊しても、再建築不可物件は新たに立て直すことができません。

そのため、処分がより難しくなってしまう恐れがあります。

3．不法投棄や不法侵入される恐れがある

再建築不可物件を空き家のまま放置していれば、不法投棄や不法侵入といった犯罪に使用されるリスクが高まります。

誰も住んでいないことが知られれば防犯性は下がり、夜間に粗大ごみなどが捨てられてしまう可能性があります。

もし不法投棄されたのであれば、そのゴミはご自身で処分しなければなりません。

ゴミの処分には費用が発生します。

反対に放置し続ければ、周辺住民とのトラブルに発展することが考えられます。

また、カーテンや雨戸が閉まっていて室内の様子が見えにくいまま空き家になっていれば、第三者に不法侵入されてしまう可能性があります。

不法侵入者がいることは周辺住民にとって不安が高まりますし、火災などが生じれば大きな被害が出てしまう恐れもあります。

4．損害賠償請求されるようなトラブルが起こり得る

再建築不可物件が倒壊や破損して近隣の家や歩行者に損害を与えるようなことがあれば、損害賠償金を支払わなければならないような事態に発展することが考えられます。

例えば台風で屋根が飛んでしまえば、隣の家に損害を与えてしまうようなこともあるでしょう。歩行者に屋根がぶつかり、ケガを負わせるようなケースもあるかもしれません。

こうした損害は台風や地震などの災害が原因で発生したことであったとしても、所有者の管理不足が原因で発生したと考えられてしまいます。

損害賠償の金額はケースバイケースになりますが、数十万円～数百万円になると考えられます。被害が大きければ大きいほど損害賠償額は高くなり、場合によっては数千万円を超える恐れもあります。

5．子供や孫に引き継がれてしまう

再建築不可物件を所有したままあなたが亡くなった場合、名義は子供や孫に引き継がれることになります。そうすると、上記で紹介した税金の支払いや建物の崩壊、犯罪、損害賠償といったリスクを子供や孫が引き継がれてしまいます。

子供や孫にリスクを背負わせないためにも、再建築不可物件を所有し続けることで起こり得るリスクが起こらないように少しでも早く対処すべきだといえます。

再建築不可物件は売却が難しい？

再建築不可物件は通常の物件よりも売却が難しいといわれています。

売却が難しいといわれる原因には、次の3点が挙げられます。

1．買主が住宅ローンを組めない

再建築不可物件の売却活動を始めて購入希望者が現れたとしても、その購入希望者は住宅ローンを組めない可能性があります。

なぜなら、再建築不可物件の購入に対しては住宅ローンを貸し出さないことが金融機関の一般的な対応だからです。

金融機関が住宅ローンの貸し出しを決める基準は、担保の価値になります。

再建築不可物件は建て替えができないため担保価値が低くなってしまい、買主の希望金額でのローンが認められない可能性が高いでしょう。

そうすると、買主は現金や金利の高い消費者金融で借入れをしなければならなくなるため、購入者が限定されてしまうといえます。

2．建て替えができない

再建築不可物件は建て替えができないという問題があります。

リフォームならば可能ですが、老朽化が進んでもリフォームでしか対応することができません。

しかも、通常ならば住宅用の土地として最終的に土地だけでも売却することができますが、再建築不可物件は将来的に土地を活用することも難しいです。

そのため、買主にとってはリスクが高くなり、再建築不可物件の購入は敬遠される傾向にあります。

3．地質調査が難しい場合がある

再建築不可物件の耐震補強やリフォームなどを行う場合には、地盤の状態を確認する地質調査が必要です。

再建築不可物件は接道義務を果たせていないため、多くは道路から見て奥まった場所に存在します。

そして、むき出しになった地面に専用の機械で調査を行いますが、再建築不可物件は敷地にゆとりがないため調査が難しい可能性があります。

どのように売却すべき？物件の売却方法

再建築不可物件は売却が難しいと言われていますが、決して売却できないというわけではありません。

再建築不可物件を売却するには、次の4つの方法が考えられます。

1．隣接地の所有者に売却する

隣接地の住人が敷地を広くしたいと考えていれば、購入を希望してくれる可能性があります。

再建築不可物件も隣接地と繋がれば、場合によっては接道義務が果たされる可能性があります。

そうすると、再建築が可能になるため、購入した隣接地の所有者は好きに建て替えなどが可能になるためメリットは大きいです。

隣接地の所有者への売却は仲介業者を通さずに売却できるケースもありますが、トラブルを避けるためにも弁護士や司法書士など専門家に手続きを依頼するようにしましょう。

2．再建築しないまま売却する

再建築不可物件は再建築が認められないだけで、既存の建物が利用できないというわけではありません。

そのため、建物をそのまま利用したいという購入者や、更地にして利用したいという購入者もいる可能性があります。

そのため、まずは再建築しないまま売却活動するという方法も一つの選択肢だといえます。

ただし、通常の不動産よりも査定額は低くなってしまう可能性が大きいです。

3．リフォームをして売却する

再建築不可物件は新しく建て替えることはできませんが、リフォームやリノベーションをすることは可能です。

リフォームやリノベーションを行うことで付加価値が高まれば、売却できる可能性が高まります。

ただし、リフォームやリノベーションの費用は売却価格に上乗せすることになるため、費用をかけすぎると売却価格が高額になってしまうことで買い手が見つけにくくなってしまうケースもあるので注意が必要です。

4．再建築可能にしてから売却する

再建築不可物件はそのまま何もしなければ、再建築不可のままの状態で売却しなければなりません。

しかし、再建築不可物件を再建築可能にする方法はあります。

そのままの状態では売却が難しいという場合、再建築可能にしてから売却することも検討してみてください。

再建築可能にする方法に関しては、次の章でご紹介します。

再建築不可物件を再建築可能にする方法とは

再建築不可物件は再建築可能にすることも可能です。

再建築可能になればご自身で居住したあとに売却することもできますし、活用方法の幅が広がることで買い手も見つかりやすくなります。

再建築不可物件を再建築可能にする方法は、次の通りです。

1．隣接地を取得する

建築基準法では土地が幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していないといけないことが規定されています。

隣接地を取得すれば接道部分の幅を広げることや、広い道路に接道させたりすることで、法の基準を満たせる可能性があります。

そうすれば、通常の物件と同様の相場で売却できるようになるでしょう。

ただし、隣接地の所有者との交渉が必要になります。

2．隣地を敷地設定する

「敷地設定」とは、他人の土地を自分の土地として建築確認の申請を行うことです。

隣接地が道路に接している場合、ご自身の土地が建築基準法の道路に接していない場合でも再建築許可の申請ができる可能性があります。

隣接地を取得することに比べると費用を抑えられますが、隣地の所有者とトラブルになってしまう恐れがあります。

そのため、敷地設定の際にはあらかじめ条件などをしっかり擦り合わせておかなければなりません。

3．セットバックする

土地が接道する道路が建築基準法で定める道路で道路幅が4ｍ未満になっている場合、セットバックをすることで接道義務を果たせるようになります。

セットバックとは、敷地の一部を後退させる方法です。

敷地を交代させて接する道路の幅を広げることができれば、再建築が可能になることがあります。

セットバックできるかどうか確認したい場合は不動産会社へ相談してみてください。

4．43条但し書き道路の申請をする

建築基準法第43条には、接道義務を果たせていない場合でも建築審査会の同意を得れば例外的に再建築を認めることが規定されています。

このことを、43条但し書き道路といいます。

43条但し書き道路として認めてもらうには、「建築物の周囲に広い空き地がある」「安全性や防火性が特定行政庁に認定されている」などの条件を満たした上で建築審査会の同意を得なければなりません。

まとめ

今回は、再建築不可物件の売却について解説しました。

再建築不可物件を放置すれば多くのリスクを背負うことになりますが、建て替えができないため住居としてそのまま売り出すことは簡単ではありません。

しかし、リフォームなどで手入れをしたり、適切な手段で再建築を可能にしたりすれば、売却のチャンスが広がります。

まずは再建築不可物件など売却の難しい物件を扱う不動産会社に相談することから始めてみましょう。