賃貸経営の節税対策まとめ｜税金を減らす方法をやさしく解説

賃貸経営をしていると、収入はあるのに「思ったよりお金が残らない…」と感じている方もいるのではないでしょうか。

その原因のひとつが、税金の負担です。実は、制度をきちんと理解して対策をとれば、税金を抑えて利益をしっかり確保することができます。

この記事では、賃貸経営でかかる主な税金と、実践しやすい節税の基本をわかりやすくご紹介します。これから賃貸経営を始めたい方にも役立つ内容です。ぜひ最後までご覧ください。

賃貸経営でかかる税金

税金のファイルと考える男性
賃貸経営を始めると、さまざまな税金がかかってきます。

中でも、まず押さえておきたいのが「所得税」と「住民税」です。これらは、家賃収入から経費を差し引いた“不動産所得”に対して毎年かかる税金で、所得が増えるほど税率も上がります。

人によっては、不動産所得の２〜３割が税金として引かれることもあるため、「思ったより手元に残らない」と感じる場面も出てくるでしょう。

また、物件を所有しているだけで「固定資産税」や「都市計画税」も発生します。評価額によっては、年間１０万円以上かかるケースも珍しくありません。

さらに、将来、物件を子や家族に引き継ぐときには「相続税」や「贈与税」がかかることもあります。こうした税金は、早めの準備が大切です。

このように、賃貸経営にはさまざまな税金がかかります。収支をしっかり見通すためにも、早いうちから税金のしくみを理解しておくことが大切です。

節税の文字と電卓
賃貸経営をするうえで、押さえておきたい節税方法は、以下の３つです。

それぞれ解説します。

賃貸経営の節税で欠かせないのが、「経費を整理する」という方法です。

賃貸経営では、かかった費用を経費として計上することで、課税対象となる所得を減らすことができます。たとえば、建物の修繕費や清掃代、入居者募集の広告費、管理会社への手数料、税理士への報酬などが対象です。

また、自宅の一部を事務スペースとして使っている場合は、光熱費や通信費の一部を経費にできることもあります。こうした支出は、レシートや領収書を保管し、帳簿にしっかり記録しておくことが大切です。

さらに、「青色申告」を活用すれば、最大６５万円の特別控除が受けられる場合もあります。日々の経費をきちんと整理することが、節税の第一歩になります。

減価償却をうまく使うことで、大きな支出を毎年の節税に活かすことができます。

建物や設備の購入費用は、一度に全額を経費にすることはできません。代わりに、「減価償却」というしくみを使って、年数に分けて少しずつ経費にしていきます。

たとえば、木造住宅は２２年、鉄筋コンクリート造は４７年など、構造によって決められた「耐用年数」に応じて計算します。エアコンや給湯器などの設備も同様です。

また、中古物件の場合は、この耐用年数が短くなるため、早めに多くの費用を経費にできるケースもあります。

減価償却は、確定申告のときに自分で計算し、毎年の経費として申告する必要があります。つまり、仕組みを理解して正しく活用すれば、所得をコントロールしやすくなり、結果的に税金の負担を抑えることにつながるのです。

賃貸経営で収益が増えてきたら、「法人化」を検討するのもひとつの節税方法です。個人では所得が増えるほど税率も上がりますが、法人にすると一定の税率でおさまるため、税負担を抑えやすくなります。

たとえば、法人の場合は所得800万円までは約23％の税率で固定されています。そのため、個人で所得が500万円を超えてくるあたりから、法人化による節税効果が見えやすくなるでしょう。

また、家族に役員報酬を支払って所得を分けたり、社宅や福利厚生費を経費として使える点も法人化のメリットです。

ただし、法人の設立や運営には費用や手間がかかるため、規模や収支を見ながら慎重に判断する必要があります。

さらに、将来的に相続を予定している場合は、法人化によって不動産が法人名義となり、相続対象が「株式」になります。この株式の評価はルールが複雑で、状況によってはかえって相続税が高くなるケースもあるため、注意が必要です。

家のことで悩む夫婦
節税はうまく活用すればメリットが大きい反面、正しい知識がないまま進めると、思わぬ損やリスクにつながるため注意が必要です。

たとえば、私的な支出を経費に含めたり、帳簿をつけずに申告だけ済ませていたりすると、税務調査で否認される可能性があります。悪質と判断された場合は、重加算税として35〜40％が上乗せされ、数十万円以上の追徴が発生するケースも珍しくありません。

また、経費や減価償却の計上ミスにも注意が必要です。金額を多く申告していた場合は過少申告とみなされ、追徴課税の対象になることがあります。逆に、少なく申告していた場合でも、税金を払いすぎてしまい、結果的に損することになりかねません。

ほかにも、節税になるからと法人化を急ぎ、「手間やコストばかり増えてしまった」という失敗もよくあります。

節税は“やれば得”ではなく、“正しくやる”ことが大切です。不安があるときは、不動産に強い専門家や信頼できる相談先に早めに相談しておきましょう。

様々な家の模型と不動産会社の男性の手
賃貸経営では、収入があっても税金で思ったよりお金が残らないことがあります。だからこそ、節税の方法を知っておくことがとても大切です。

修繕や管理にかかるお金をしっかり経費として計上する、建物の代金を減価償却で分けて処理する、法人にして税率を抑えるなど、できることはたくさんあります。これらをきちんと行うことで、無駄な税金を減らし、安定した経営につなげることができます。

「自分の場合はどうしたらいいのか知りたい」「もっと具体的に話を聞きたい」と感じた方は、ぜひ株式会社２Wayにご相談ください。専門のスタッフが、あなたの状況に合った節税や賃貸経営の進め方をていねいにご案内します。

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