空き家売却をスムーズに進めるために｜方法と注意点について徹底解説
近年、空き家の増加が社会問題となり、多くの自治体では空き家対策に力を入れています。
所有者にとって、空き家は管理が大変で、固定資産税がかかるため、売却を検討することが多くなっています。
しかし、空き家を売却する際にはさまざまな方法があり、それぞれにメリット・デメリットが存在します。
本記事では、空き家の売却方法を徹底解説し、注意点や節税対策についても触れていきます。
ぜひ最後までご覧ください。
空き家の売却方法と流れ
空き家を売却する方法や流れは以下のとおりです。
- 現状のまま売却する
- 不動産仲介による売却
- 不動産買取による売却
- 空き家バンクの活用
- 更地にして売却する（解体後の売却）
それぞれ解説します。
現状のまま売却する
空き家をそのまま売却する方法は、リフォームや解体を行わずに売却する最も簡単な方法です。
この方法のメリットは、解体費用やリフォーム費用をかけずに売却できる点です。
しかし、デメリットとしては、買主が求める条件に合わない場合が多く、価格が低くなりがちです。特に、築年数が経過している場合や状態が悪い場合、買い手が見つかりにくいこともあります。
不動産仲介による売却
不動産仲介業者を通じて空き家を売却する方法です。
仲介業者は市場価格を基に適正な価格を提案し、物件の販売活動を行います。
売却までの流れは、まず査定を受け、仲介契約を締結、その後、販売活動を行い、買主と契約を結びます。
売却価格が市場に合わせられるため、比較的高額で売れる可能性がありますが、仲介手数料が発生する点に注意が必要です。
不動産買取による売却
不動産買取業者による売却は、スピーディーな取引が可能で、早急に現金化したい場合に最適な方法です。
買取業者は物件を買い取った後、リフォームや解体を行い再販します。
メリットは、早期に現金化できる点ですが、売却価格が市場価格より低くなる可能性がある点がデメリットです。
空き家バンクの活用
空き家バンクとは、自治体が運営する空き家の売買や賃貸のためのマッチングサービスです。
地域活性化を目的とし、空き家を適正価格で売却できる場合があります。
自治体によっては、手数料が無料または非常に安価なことが多いのですが、売却までに時間がかかることが多く、即金化したい場合には向かない可能性があります。
更地にして売却する（解体後の売却）
解体後に土地だけを売却する方法もあります。
土地が更地になることで、買主の選択肢が広がり、高額で売れる可能性があります。
しかし、解体費用や解体後の固定資産税が増加することがあります。
また、解体を決断する際には、解体費用が物件の売却益を上回らないように注意が必要です。
空き家売却時の注意点
空き家を売却するときの注意点がいくつかあります。
ここでは主な４つについて解説します。
解体費用の負担と税金の影響
解体後の土地には、再販するための可能性が広がりますが、解体費用が問題となります。
例えば３０坪の木造住宅を解体する場合、約１２０万円程度の費用がかかるとされています。
また、解体後の固定資産税が一時的に増加するため、その点も考慮した上で決断することが求められます。
相続登記と名義人の確認
相続した空き家を売却する際には、相続登記を完了させる必要があります。
名義人が複数いる場合は、全員の合意を得て登記手続きを進める必要があります。
これを怠ると、売却手続きが進まないことがあるため、早めに対応しておくことが重要です。
契約不適合責任と告知義務
売却にあたっては、契約不適合責任や告知義務が発生します。
これは、物件に瑕疵があった場合に売主が責任を負うものです。
買取業者との契約では免責事項が含まれることが多いですが、仲介で売却する場合は、事前に物件の状態を買主に告知する義務があります。
売却後の税金と譲渡所得税
空き家を売却して得た利益に対しては、譲渡所得税がかかります。
譲渡所得税の課税対象となるのは、売却額から購入額を差し引いた利益部分です。
空き家売却時には、適切な税務申告が必要なため、注意しましょう。
空き家売却時の節税対策と特例
空き家を売却するときの、節税対策と特例を紹介します。
相続空き家の3,000万円特別控除
相続した空き家を売却する場合、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる特例があります。
この特例を利用するためには、売却する物件が一定の要件を満たしている必要があります。
例えば、相続開始から３年以内に売却しなければなりません。そしてこの特例を活用すれば、大きな税負担を軽減することができます。
他の特例との併用と注意点
他にも、小規模宅地等の特例と併用することができる場合がありますが、併用には制限があるため、事前に確認しておくことが大切です。
また、譲渡所得税や特例の適用条件をしっかり理解しておきましょう。
必要書類と手続きの流れ
特例を利用する場合、必要書類として相続登記の完了証明書や売却契約書、確定申告書などを提出する必要があります。
税務署への申告を適切に行い、税負担を軽減しましょう。
空き家売却の成功事例と失敗事例
空き家売却の成功事例と失敗事例は以下のとおりです。
成功事例
解体せずにそのまま売却した事例では、価格が予想よりも高く売れるケースもありました。
また、空き家バンクを利用することで地域活性化に貢献し、安定した取引が実現した例もあります。
失敗事例
解体費用を先行して支払った結果、税負担が増えてしまったケースや、相続登記を怠ったために売却が進まなかった事例もあります。
空き家を売却するときは、多方面からの注意が必要です。
まとめ
空き家の売却方法には、現状のまま売却する方法や不動産仲介を利用する方法、買取業者を利用する方法などさまざまな選択肢があります。
売却方法を選ぶ際は、物件の状態や希望する売却価格、時間的な制約などを総合的に判断し、最適な方法を選ぶことが重要です。
また、解体やリフォームの費用、税金の影響などを考慮し、必要な節税対策を講じてから売却手続きを進めましょう。
空き家を売却する方法について、お困りごとがありましたらぜひ「株式会社2Way」にご相談ください。
専門的な知識を持ったスタッフが、お客さまの親身になってご相談に乗らせていただきます。
- ｜2025.05.30