空き家を売却する前に！査定額アップの工夫と失敗しないための注意点

空き家の売却を考えたとき、「とりあえず査定をしてみよう」と思う方も多いでしょう。しかし、売却には準備や知識が欠かせません。また空き家は放置期間が長くなりがちで、知らずに損をしてしまうことも。

この記事では、空き家の査定の基本から、よくある落とし穴、避けたいNG行為、さらには売却時にかかる税金まで、初めての人にもわかりやすく解説します。あとから後悔しないためにも、売却の流れを一度整理しておきましょう。

まずは査定！空き家売却のスタートライン

空き家を売却するときの基本知識について紹介します。

査定方法の違いと選び方

空き家を売却するには、まず不動産の価格を把握するための「査定」が必要です。主な方法は「机上査定」と「訪問査定」の２つです。

机上査定は土地や建物のデータをもとに算出する簡易な方法で、スピード重視の人に向いています。

一方、訪問査定は現地の確認を含むため、建物の状態や周囲の環境まで評価され、より精度の高い金額が算出されます。

空き家の場合は、建物の劣化状況や敷地内の管理状態も価格に大きく影響するため、訪問査定がおすすめです。

査定額に影響するポイント

査定額を左右する主なポイントには、「立地条件」「築年数」「延床面積」「間取り」「接道状況」などがあります。加えて、空き家特有の要素として、管理状態も見逃せません。

たとえば、長期間放置されたことで草木が伸び放題になっていたり、建物の外壁が汚れていたりすると、査定額が下がる可能性があります。

逆に、きちんと管理されていると「丁寧に扱われてきた家」として高評価につながることも。査定の前には、掃除や簡単な修繕をしておくと安心です。

意外と多い？空き家売却前の落とし穴

ここでは空き家の売却前に気をつけたいポイントを紹介します。

見落とされがちな管理リスク

空き家は住人がいないため、劣化が早いのが特徴です。風通しが悪くなることで湿気やカビが発生しやすくなり、害虫が住み着くこともあります。

また、庭や敷地の手入れを怠っていると、地域住民から苦情が来るケースも少なくありません。こうした管理不備は、査定額にマイナスの影響を及ぼすだけでなく、売却後のトラブルにも発展しかねません。

定期的な管理ができない場合は、空き家管理サービスの活用も選択肢になります。

売却トラブルを防ぐ事前チェック

見た目だけ整えても、法的な不備があると売却は進みません。

たとえば、登記が古くて所有者名義が亡くなった親のままになっていたり、土地の境界が曖昧だったりすると、買い手側が不安を感じて購入をためらう要因になります。

特に相続した空き家は名義変更や相続登記が未了のまま放置されていることが多いため、事前に法的な整備を行いましょう。必要であれば、司法書士や不動産会社に相談するとスムーズです。

やってはいけないNG行為に注意

空き家の売却について、やってはいけない注意点は次のとおりです。

相場無視の価格設定

高すぎる価格は売れ残りや値下げの原因になります。

「思い出のある家だから高く売りたい」という気持ちは理解できますが、相場を無視した価格では売れ残る可能性が高くなります。

売却が長期化すると、結果的に価格を下げるしかなくなり、買い手からも「長く売れていない＝何かあるのでは？」と敬遠されることに。

まずは周辺の取引事例や複数社の査定をもとに、現実的な価格帯を把握することが大切です。

家財やゴミを放置したまま

空き家によくあるのが、家具や生活用品が置きっぱなしになっている状態です。

買い手からすれば「掃除が大変そう」「住んだ後も問題がありそう」といった印象を持たれ、敬遠される可能性があります。

最低限の片付けと清掃を行い、内覧時に良い印象を与えることが、売却成功の第一歩です。

媒介契約を理解せずに依頼する

不動産会社に売却を依頼するときは、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の３種類の契約方法があります。

それぞれの特徴を理解せずに契約してしまうと、「他社に依頼できない」「情報共有がされにくい」といった問題が起きることも。

契約内容を比較し、自分に合った方法で信頼できる会社に依頼しましょう。

空き家売却でかかる税金とは

空き家を売却するときの税金に関する仕組みを解説します。

譲渡所得税のしくみ

空き家を売却して利益が出た場合、所得税と住民税がかかる「譲渡所得税」の対象になります。

税額は、「売却価格－取得費－諸経費」で計算される譲渡所得に、所有期間5年以下なら約39％、5年超なら約20％の税率がかかります。

相続した家の場合は、相続開始日からの年数でカウントすることになるため、思っていたより税額が高くなることもあります。売却前に試算しておくと安心です。

3000万円特別控除や空き家特例

空き家でも一定条件を満たせば、「3000万円の特別控除」が適用できる場合があります。

たとえば、相続後に耐震基準を満たした状態で売却するなどの要件をクリアすれば、大幅に課税額を減らせる可能性も。

また「被相続人の居住用財産にかかる譲渡所得の特例」も活用できるケースがあります。

これらの控除制度は複雑なので、税理士や不動産会社に相談しながら進めるのが確実です。

まとめ｜査定から売却完了まで、後悔しないために

空き家の売却は、査定から始まり、さまざまな準備や確認が必要なステップです。

物件の状態を整え、法的な不備をクリアし、信頼できる不動産会社と契約することが、成功への近道となります。

また、価格設定や管理状況に気を配り、税金の仕組みも理解しておけば、余計なトラブルや損失を避けることができます。住んでいない家だからこそ、計画的な売却を進めていきましょう。

空き家の売却査定のご相談なら「株式会社2Way」にお任せください。最適なアドバイスをご提案いたします。

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