住宅ローン滞納による競売を回避するための方法を解説

住宅ローンを滞納しているため、自宅を競売で売却されてしまうのではないかという不安を抱えている方もいるでしょう。

住宅ローンの滞納を続ければ、最終的に競売で自宅を強制的に売却させられてしまいます。

そして、その売却金でローンを返済しますが、返済できない分は一括で返済するように求められてしまいます。

住宅ローンを滞納すれば競売は避けられないのでしょうか？

今回は、住宅ローン滞納による競売を回避するための方法について解説します。

ご自身の状況や希望に応じた方法で、競売の回避を目指しましょう。

住宅ローン滞納すると競売を回避できないのか？

住宅ローンを滞納すれば、すぐに競売にかけられてしまうというわけではありません。

競売にかえられてしまうまでには、さまざまな過程を経ています。

どのタイミングで対処すべきなのかを検討するためにも、競売までに起こることについて知っておきましょう。

1．まずは督促状が届くようになる

住宅ローンを滞納してもすぐに金融機関から連絡がくるわけではなく、2カ月過ぎた頃に督促状が届くようになります。

督促状には滞納期間や遅延損害金について、滞納が続けば競売にかけられてしまう可能性がある旨についても記載されています。

督促状が届くようになれば、家族にも住宅ローンを滞納していることが知られてしまう可能性があります。

2．3カ月以上滞納すればブラックリストに載る

3カ月以上滞納すれば、金融機関から最後通告として催告状が送付されます。

この時期になると、滞納していることが信用機関に事故情報として記録されてしまいます。

このことを「ブラックリストに載る」と呼びます。

ブラックリストに載ると、新規借入や新規クレジットカードの入会が困難になります。

一度ブラックリストに載ってしまうと、最低5年間は記録が残ってしまいます。

3．一括返済を求められるようになる

滞納から3～6カ月ほど経過すれば、金融機関より「期限の利益の喪失通知書」が送られてきます。

この通知書は、分割返済する権利が失われたため、期日までに一括返済しなければならないことを示す通知書です。

しかし、ローンを滞納している時点で一括返済は難しいものだと考えられます。

4．最終的には競売にかけられてしまう

期限の利益の喪失通知書が送られてきた数日後には、代位弁済を知らせる通知が届きます。

代位弁済とは、ローンの保証会社が代わりに金融機関へローンを返済することです。

この時点でローン債権は金融機関から保証会社へ移り、ローン残債を保証会社から一括請求請求されるようになります。

そして、保証会社からの請求を無視すれば競売手続きが行われ、自宅は競売にかけられることになります。

裁判所を介した強制的な手続きになるため、債務者の意思とは関係なく競売は進められてしまいます。

住宅ローン滞納で競売を回避する方法とは

住宅ローンを滞納すれば、最終的に競売にかけられてしまいます。

しかし、競売までには複数の過程があるため、回避するために対処することは可能です。

住宅ローン滞納による競売を回避する方法は、次の3つの方法になります。

1．金融機関に相談する

住宅ローンの返済が難しくなってしまった場合、まずはローンを組んでいる金融機関に相談することができます。

住宅ローンの返済は数十年に及ぶため、病気やケガ、仕事などが原因で収入が減少して返済が難しくなってしまうことは珍しくありません。

こうしたときに金融機関は、「リスケジュール」を提案してくれることがあります。

リスケジュールとは、一時的に支払額を減額してもらい、返済の負担を軽減する方法です。

リスケジュールの方法は、返済期間を延長する方法と一時的に返済に猶予を与える方法の2種類があります。

2．通常売却する

住宅ローンが返済できないような場合には、自宅を売却したお金でローンを返済することを考える方も多いでしょう。

しかし、住宅ローンの返済が残っている家は通常は売却することができません。

なぜならば、ローンの返済中は抵当権がついた状態だからです。

ただし、住宅が売れることでローンを完済できるのであれば、抵当権がついたままの状態で売却することができます。

この場合の売却方法は、一般市場で売却される通常売却になります。

3．任意売却する

住宅ローンを滞納していて、自宅を売却してもローンを完済できないようなケースがあります。

この場合には、任意売却で競売を回避することができます。

任意売却は、ローンを組んでいる金融機関の合意を得て自宅を売却する方法です。

競売とは異なり、通常売却と同様に一般市場で売却されます。

そのため、相場に近い価格で売却されやすく、ローンの残債を減らせることが期待できます。

また、金融機関と相談して残債は分割で返却することができるため、売却後の生活の立て直しも行いやすいというメリットがあります。

リスケジュールが可能な人

リスケジュールを行えば住宅ローンの滞納自体を回避することができ、自宅を競売にかけられる心配もなくなります。

しかし、誰もがリスケジュールできるというわけではありません。

金融機関に相談し、合意を得る必要があります。

リスケジュールは次のような場合に可能だといえます。

1．住宅ローン滞納をまだしていない人

金融機関にリスケジュールを相談するには、住宅ローン滞納前でなければなりません。

すでに滞納してしまっている場合には、滞納分を全額返済することでリスケジュールの相談に乗ってもらうことができる可能性があります。

しかし、すでに滞納しているのであれば、数カ月の滞納分をまとめて支払うことは難しいと考えられます。

そのため、滞納をする前に銀行へ相談するようにしましょう。

2．資金不足が一時的な場合の人

リスケジュールは、住宅ローンの返済を一時的に軽減してもらうものです。

そのため、資金不足が一時的であり、再び収入が入る見込みがあるというケースでなければリスケジュールの意味がありません。

返済が後ろ倒しになるだけなので、生活を立て直さなければリスケジュールをしても再び住宅ローンが支払えなくなるようなことが起こってしまいます。

例えば、「病気で一時的に収入が減ったが、回復すれば生活を立て直すことができる」「リストラにあって一時的に収入がなくなったが、就職活動をしている」などといったケースで有効だといえます。

3．返済総額が増えても支払える人

リスケジュールは返済額を減らすのではなく、返済を遅らせることが目的です。

返済を遅らせるということは、支払い期間が増えるため利息を支払う期間も延びます。

つまり、最終的に返済総額は増えてしまうということです。

返済総額を増えることに納得し、支払うことができる人はリスケジュールに適しているといえるでしょう。

通常売却が可能な人

リスケジュールで返済を続けるのではなく、家を売却して返済に充てることもできます。

家を売却する方法は大きくわけると「通常売却」と「任意売却」があります。

まずは通常売却が可能なケースについてご紹介します。

1．売却すればアンダーローンになる人

自宅を売却すれば、住宅ローンの残債を全て返済することができる「アンダーローン」の場合は通常の売却に適しています。

例えば、住宅ローンの残債が2000万円で売却金額が2500万円になるような場合です。

この場合は残りの500万円の用途は自由になるため、引っ越しなど新しい新居への準備に使用することができます。

2．自己資金をあわせれば完済できる人

アンダーローンにはならなくても、自己資金をあわせることで住宅ローンを完済できるのであれば通常売却を行うことができます。

例えば、住宅ローンの残債が2000万円で売却金額が1500万円ならば、自己資金を500万円用意する必要があります。

この500万円を用意できるのであれば、通常売却が可能だといえます。

しかし、自己資金で残額を全て用意できない場合は金融機関から売却を認めてもらうことはできません。

任意売却が可能な人

通常売却は一般的な不動産の売却方法ですが、任意売却は金融機関の承諾を得て行う競売を避けるための売却方法になります。

リスケジュールや通常売却はできないものの、競売は避けたいという場合に行われる方法だといえます。

任意売却は次のような方に適しています。

1．売却すればオーバーローンになる人

家を売却しても住宅ローンの残債が残るようなケースを「オーバーローン」と呼びます。

オーバーローンになる場合は残債を全額用意できなければ売却は通常認められませんが、金融機関に相談して承諾を得ることができれば任意売却をすることができます。

金融機関としても競売になれば通常よりも安い金額で売却されることが想定されるため、残債の回収が少なくなってしまうことを避けたいと考えます。

そのため、デメリットの大きい競売を避けようと金融機関側も任意売却を認めるケースが多いです。

2．自宅を手放したくないと考えている人

住宅ローンの支払いは困難になってしまったものの、自宅を手放したくないと考える方もいるでしょう。

こうした場合にも任意売却はおすすめだといえます。

任意売却とリースバックを併用すれば、売却後も自宅に住み続けることが可能です。

リースバックとは親族もしくは第三者に売却を行い、残債を返済しながら賃貸契約として自宅に住み続ける方法です。

また、リースバックならば完済したあとに買い戻しすることもできるため、将来的に自宅を買い戻したいという方に適しているといえます。

3．保証人がいない/保証人の同意を得られている人

任意売却は住宅ローンに保証人をつけていない場合や、保証人の同意を得られている場合に適しているといえます。

なぜなら、任意売却を行うことで保証人には大きな迷惑がかかってしまうからです。

保証人には債務者と同等の責任が発生します。

そのため、住宅ローンの返済が滞った時点で保証人は債権者から代わりに住宅ローンを支払うように請求されてしまいます。

そして、任意売却をすることになれば、任意売却後の残債についても保証人は引き続き返済に支払い義務を負います。

保証人がいる場合には必ず返済が滞る前に相談し、任意売却をすることに同意を得るように説得をする必要があります。

4．住宅ローンの滞納を周囲に知られたくない人

住宅ローンを滞納し続けて自宅を競売にかけられた場合、周囲の人に住宅ローンを滞納していたことを知られる可能性があります。

なぜなら、競売が決まれば裁判所の執行官や不動産鑑定士などによる現地調査が行われるからです。

この調査によって物件や外観、住所などの概要や写真が裁判所の運営する不動産競売物件の情報サイトに掲載されることになります。

このサイトを見られなければ近所など周囲の人に競売にかけられていることを知られずに済むかもしれませんが、競売の入札を検討している人達が周辺の様子を確認しに来る可能性などもあるためプライバシーが守られる売却方法とはいえません。

そのため、周囲に知られずにプライバシーを守って売却したい場合には任意売却が適しているといえます。

5．売却後の返済を少しでも軽くしたい人

任意売却ならば相場に近い金額で売却できるため、ローンの残債を減らすことができます。

また、本来であれば期限の利益の喪失によって住宅ローンの残額は一括で返済しなければなりませんが、任意売却の場合は金融機関に相談することで売却後の残額を分割返済にすることができます。

一方で、競売になれば安い価格で売却されるため、ローンの残債は多く残ってしまいます。

しかも、一括返済を要求されることになるため、多くの場合は支払えずに自己破産などの債務整理を検討することになります。

売却後の返済を少しでも軽減し、債務整理を避けたいという場合には任意売却が適しているといえます。

6．安定した収入が見込める人

任意売却では売却後も分割ではありますが、返済を続けなければなりません。

そのため、安定した収入を見込める人が適しているといえます。

月々の返済額は収入や支出など家計状況が考慮されて金額は決まりますが、相場は1～3万円です。

家計が苦しくない範囲内での返済になりますが、返済を終えるまでは収入が必要になることを知っておきましょう。

まとめ

今回は、住宅ローン滞納による競売を回避するための方法について解説しました。

競売はローンの残額は多く残り、売却後も生活の立て直しが難しくなってしまいます。

競売になってしまう前に、リスケジュールや通常売却、任意売却の中から自分に適した方法で住宅ローン問題の解決を目指しましょう。

通常売却や任意売却をするには査定が必要になるため、まずは不動産会社に相談することから始めてみてください。