共有名義の不動産は売却できる？売却方法や注意点をご紹介

不動産の所有者は名義人として登記記録されますが、名義人が複数人要る場合は「共有名義」になります。夫婦で共有名義になっている場合や、複数人の相続人で共有名義になっている場合もあるでしょう。

共有名義の不動産を売却したい場合、どのように売却をすればいいのでしょうか？

今回は、共有名義の不動産の売却について解説します。

売却方法や売却における注意点も紹介しているので、併せて参考にしてください。

共有名義の不動産についての基礎知識

共有名義の不動産の売却について紹介する前に、まずは共有名義の不動産について知っておくべき基礎知識をご紹介します。

基礎知識を知ることで売却ではない対処をとることができるかもしれません。

1．共有名義と単独名義の違い

不動産を一人で所有していることを「単独名義」と呼びますが、1つの不動産を複数人で所有している場合は「共有名義」と呼びます。

そして、その所有者の一人ひとりに対して「共有持分」という権利が認められます。

この共有持分の割合は、不動産を取得した際の出資金額に応じて割り当てられます。

相続の場合には遺言書の通り、もしくは遺言書がない場合は法定相続分に応じて分割されます。

共有持分の名義人は「共有持分権者」と呼ばれます。

2．共有持分権者が行えること

単独名義では名義人自身が不動産に関することを全て自分の意思で決めることができますが、共有名義の場合は同じようにいきません。

共有持分権者が行えることは、次の通りになります。

①単独ならば「保存」と「使用」

共有持分権者が単独でできることは、不動産の「保存」と「使用」です。

「保存」とは、不動産の状態を維持するための保存行為を指します。

現状を維持するための修繕や、不法占拠者を追い出すなどの行為が該当します。

また、「使用」とは共有する不動産に居住するなどの使用行為です。

共有持分権者には持分に応じた使用ではなく、不動産全体の使用が認められています。

②過半数の同意があれば「利用」と「改良」

共有持分権者の過半数の同意を得られる場合には、不動産の「利用」と「改良」を行うことができます。

「利用」とは共有名義の不動産を短期の賃貸借に出すことや、その賃貸仮契約を解除する行為です。

また、「改良」は不動産をリフォームやリノベーションする行為を指します。

③全員の同意があれば「処分」と「変更」

共有名義の不動産の売却や解体といった「処分」にあたる行為を行う場合、共有持分権者全員の同意が必要です。

1人でも反対する人がいる場合、「処分」することはできません。

また、増築など不動産に「変更」を加える行為も全員の合意が必要になります。

共有名義の不動産を売却したい場合にすべきこと

共有名義の不動産売却をしたいと考える場合、他の共有持分権者に売却の話を相談する前に行うべきことがあります。

まずは次の2点について確認するようにしましょう。

1．共有名義者を明確にする

共有名義の場合、まずは共有名義者が誰なのか明確にする必要があります。

自宅を購入した際の夫婦の共有名義の場合や、二世帯住宅による親子名義の場合は名義人が分かりやすいでしょう。

しかし、相続によって複数人の共有持分権者が存在する場合は、注意が必要です。

とくに時間がかなり経過してしまっていれば、誰が共有持分であるのか把握できないケースや、相続が繰り返されて共有持分権者が増えてしまっているケースがあります。

共有持分権者は登記事項証明書で確認することができるため、法務局で取得して確認を行うようにしましょう。

2．共有持分割合を確認する

共有名義者だけではなく自身の持分割合を確認することも大切です。

共有持分は必ずしも他の共有持分権者と同等に分割されるわけではありません。

取得した金額によって配分が異なることもあれば、相続で遺言や法定相続分に応じて配分されている可能性があります。

共有持分の割合は、登記事項証明書や固定資産税通知書で確認することができます。

共有名義の不動産は売却することができるのか？売却方法について

共有名義の不動産を売却したい場合、複数の売却方法があります。

状況に応じて売却方法が異なるため、ご自身の状況に応じた売却方法を検討してみましょう。

1．共有持分権者の同意が必要

共有名義の不動産は、1つの不動産を複数人で所有していることになります。

そのため、売却するには共有持分権者全員の同意が必要です。

全員の同意が得られるのであれば、シンプルに売却を解決できるといえます。

売却益や売却にかかる費用は持分に応じて分配され、各自で確定申告を行う必要があります。

ただし、一人でも反対する人がいれば売却することはできませんし、共有持分権者の人数が多いほど複雑化しやすいです。

2．自分の持ち分のみを売却することもできる

共有持分権者全員の同意が得られない場合には、自身の共有持分のみを売却することも可能です。

この場合には他の共有持分権者の同意は必要ありません。

しかし、建物の場合は持分がどこまでなのか分けることが問題になることや、一般的な買主が持分を購入して他人と共有することは現実的に難しいと考えられます。

3．共有持分権者に持分を買い取ってもらう

他人に持分を売却することは難しいですが、他の共有持分権者に持分を買取ってもらうという方法もあります。

そうすれば、相手は持分割合を高めることや、単独名義にすることができるようになります。

他の共有持分権者が不動産を所有し続けたい場合であれば、有効な方法だといえます。

買取ってくれる共有持分権者がいないか探してみましょう。

親子や夫婦、兄弟などであれば、買取の話し合いもスムーズに行いやすいでしょう。

ただし、売却額は当事者同士で話し合う必要があり、相場価格よりも低い金額で売却することになると考えられます。

4．土地のみの場合は分筆できる

土地のみの不動産の場合には、分筆することが可能です。

分筆とは、1つの土地として登記されている土地を複数の土地に分けて登記し直す手続きです。

分筆すれば単独名義になるため、分けられた土地を自由に売却することができます。

ただし、分筆をするには専門家による測量をした上で土地を分け、誰がどの範囲を所有するのか話し合いを行わなければなりません。

話し合いでトラブルになるケースもありますし、時間や費用もかかります。

5．リースバックする

共有持分権者の中の誰かが該当の不動産に居住している場合には、リースバックを検討することができます。

リースバックとは、不動産会社に売却してから改めて賃貸契約を結んで居住し続ける方法です。

居住者はそのまま住み続けることができますし、売却による利益も得られます。

ただし、リースバックをすれば家賃が相場よりも高くなってしまうことが多いことや、不動産会社の所有になるため権限の自由度が無くなるため、合意が得られない可能性があります。

6．共有物分割請求を行う

共有持分権者が売却に反対するなど意見が合わない場合には、共有物分割請求を行うという選択肢もあります。

共有物分割請求とは、共有状態を解消して他の共有持分権者に分割をするための手続きです。

共有持分権者には共有物分割請求を行う権利があり、法的強制力があります。

そのため、共有分割請求が行われた場合には、共有状態を解消するための話し合いを共有持分者で行わなければなりません。

話し合いでも解決しない場合には、裁判所に申立てを行うことにより、最終的に判決で何らかの結論を出すことができます。

共有名義の不動産を売却する際の注意点

共有名義の不動産の売却は、単独名義の不動産の売却よりも複雑です。

スムーズに手続きが進まないことや、トラブルに発展することも少なくありません。

売却時の注意点についてあらかじめ知っておき、対策を取っておきましょう。

1．持分割合に応じて売却益は分割しなければならない

共有名義の不動産を売却して得られた利益は、持ち分の割合に応じて分割されることが一般的です。

例えば、共有持分権者が3人いて50％・25％・25％の割合だった場合、売却にかかった諸経費を引いて2000万円の利益が出れば1000万円・500万円・500万円で分割されることになります。

しかし、持ち分割合を無視して売却益の分割を変えてしまうようなケースもあるでしょう。

この場合、持ち分割合よりも多く分配された人に贈与税が課されることになります。

善意で持ち分割合よりも多く分配したとしてもトラブルになってしまうことがあるため注意が必要です。

2．離婚による売却の場合は財産分与が複雑化する

マイホームを夫婦の共有名義で購入している場合、離婚時には財産分与が複雑化する恐れがあります。

共有名義のまま離婚すれば、離婚後に売却やリフォームをする際に話し合わなければならないため、離婚時に共有状態を解消することが一般的だといえます。

共有状態を解消するには、一方が相手の共有持分を買取る方法か、不動産を売却して売却益を分割する方法が挙げられます。

ただし、離婚時には夫婦の共有財産は分割されることになり、不動産は共有持分の割合に関係なく夫婦で2分割されます。

これを不服とする場合は財産分与で話し合いが進まず、複雑化すると考えられます。

3．税金やローン返済などの費用負担割合がトラブルになりやすい

売却にかかった費用を含め、税金やローンなどの費用は原則として持分の割合で分割されます。

しかし、事前に費用について話し合いを行わずに売却をすれば、費用割合に納得できずにトラブルになってしまうケースもあります。

とくにオーバーローンの場合はローンの残額を一括で返済しなければならないため、自己資金を調達しなければなりません。

このときに、共有持分権者の中でどのように費用を負担するのか揉めてしまうこともあります。

共有名義の不動産を売却するときのポイント

共有名義の不動産の売却は複雑ですし、トラブルが起こりやすいものです。

スムーズかつトラブルのないように売却を進めるためにできることをご紹介します。

1．売却に関する取り決めを早めに決めておく

共有名義の不動産は購入時と売却時で状況が変わってしまっているケースなども多く、トラブルが起こりやすいといえます。

共有名義の不動産の売却でトラブルを回避するためには、売却に関する取り決めを早めから決めておくことが大切です。

①夫婦で共有している場合

近年では共働きの夫婦も多く、マイホーム購入時に共有名義にするケースも増えています。

もちろんマイホーム購入時には離婚のことを考えていないため、共有名義で問題ないと考えるものです。

夫婦の共同名義であっても持ち分割合は収入が多い方が多くなることが一般的でしょう。

しかし、夫婦の場合、マイホームは夫婦の共有財産になります。

そのため、離婚時の財産分与では2分割されるため注意が必要です。

また、売却するには双方の意見の一致が条件になるため、離婚後ではなく離婚協議中に家の売却や扱いについて決めておくことをおすすめします。

②相続人で共有している場合

相続人で不動産を共有する場合、複数人での共有によってトラブルに発展しやすいです。

例えば、親の不動産の場合であれば、親を最後まで介護した兄弟が多く取り分を主張するようなケースもあれば、祖父母と一緒に同居していたことを理由に単独相続に他の親族が異議を唱えるようなケースもあるでしょう。

こうしたトラブルを避けるには、生前の間に相続人の間で話し合いをしておくことが大切です。

また、司法書士や弁護士に依頼して法的効力のある遺言書を作成しておくこともトラブルを回避する方法だといえます。

2．不動産の専門家に相談する

共有不動産の売却の際には、まずは不動産の専門家に相談することをおすすめします。

査定価格を知った上で売却方法や今後の対処について検討することになります。

ただし、査定価格は不動産会社によって異なるため、複数の不動産会社に査定してもらって相場を知ることが大切です。

また、不動産会社によってはさまざまなケースに対応してもらえることもあるため、売却に同意を得られないケースや、住宅ローンがオーバーローンになってしまうケースにもアドバイスや対応してもらえる可能性があります。

共有名義の不動産は手続きも複雑になるため、専門家に相談しながら進めていきましょう。

まとめ

今回は、共有名義の不動産の売却について解説しました。

共有名義の不動産を売却するにはいくつかの方法がありますが、共有持分権者全員の同意を得て不動産を売却することがトラブルの少ない売却方法だといえます。

しかし、売却するにしても話し合いの途中でトラブルになってしまうケースも少なくありません。

トラブルを避けつつ適切な売却活動を行うためにも、まずは信頼できる不動産会社を選んで相談することが大切です。

査定価格を知れば売却に同意してもらえるケースもあるため、まずは査定の相談から始めてみてください。