不動産売買でかかる税金まとめ｜種類・タイミング・節税対策まで徹底解説

不動産売買を行うとき、多くの方が気になるのが税金の問題です。「どんな税金がかかるのだろう？」「いくら支払うことになるの？」と、不安に感じている方もいるのではないでしょうか。

売主と買主にはそれぞれ異なる税金がかかります。その内容や計算方法を事前に理解しておくことで、取引をスムーズに進めることが可能です。

この記事では、不動産売買に関連する主な税金の種類と、税金を抑える方法について、わかりやすく説明します。税金の負担を減らし、安心して取引を進められるよう、ぜひ参考にしてください。

不動産売買でかかる主な税金の種類

不動産売買には、売主と買主で異なる税金がかかります。不動産売買でかかる主な税金の種類は、以下の通りです。

種類	内容
譲渡所得税	売却時にかかる税金
登録免許税	登記手続きにかかる税金（売主・買主ともに）
印紙税	売買契約書に貼る収入印紙（折半が一般的）
不動産取得税	買主にかかる税金
固定資産税・都市計画税	取得した不動産に毎年かかる税金

これらは、税金ごとに発生するタイミングや計算方法が異なるため、しっかり確認しておくことが重要です。

それでは、これらの税金がどのようにかかるのか詳しく見ていきましょう。

売却時｜譲渡所得税

不動産を売却した際に得られた利益（譲渡所得）に対しては、「譲渡所得税」が課税されます。

譲渡所得は、次の計算式で求められます。

「譲渡所得 ＝ 譲渡価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）」

たとえば、3,000万円で購入した物件を5,000万円で売却した場合、譲渡益は2,000万円です。ここから取得時の費用や売却時の経費を差し引いた金額が課税対象になります。

また、税率は不動産の所有期間によって変わります。

• ５年以下の所有（短期譲渡）：約４０％
• ５年以上の所有（長期譲渡）：約２０％

所有期間が長い方が税負担が軽くなるため、売却時期の見極めが節税につながることもあります。

購入時｜不動産取得税

不動産取得税は、不動産を取得したときに、その取得者にかかる税金です。​原則として不動産の「固定資産税評価額」に基づきます。​納付書は取得後、６か月以内に送付されることが一般的です。

不動産取得税の計算式は以下の通りです。

「不動産取得税 = 固定資産税評価額 × 税率（3～4%）」

たとえば、評価額2,000万円の住宅を購入した場合、不動産取得税は「2,000万円 × 4% = 80万円」のように計算されます。

ただし、税率は一定の条件を満たすと軽減措置を利用することで減額されることがあります。

軽減措置の適用は、各都道府県の条例や条件によって異なるため、注意が必要です。購入した不動産がある都道府県の税務担当窓口に確認し、不動産会社にも相談しておくと安心です。

契約時に売主・買主共通でかかる税金

不動産の売買契約時には、「印紙税」と「登録免許税」が売主・買主にかかります。

印紙税は、売買契約書に貼る収入印紙に課税されるもので、契約金額によって額が決まります。
たとえば、1,000万円超～5,000万円以下の契約では2万円、5,000万円超～1億円以下なら6万円です。（※軽減措置適用前の税額）

登録免許税は、登記に対して課されます。売主が払う抵当権抹消登記は、不動産１個につき1,000円必要です。一方、買主は所有権移転登記に評価額の最大2.0％、住宅ローンを組む場合は抵当権設定登記として借入金額の0.4％が課税されます。

これらの税金は、条件を満たせば軽減措置が使える場合もあるため、不動産会社や税務署での確認がおすすめです。

固定資産税・都市計画税も忘れずに

固定資産税と都市計画税は、不動産を所有している人に毎年かかる地方税です。１月１日時点の所有者に対して、市区町村から課税されます。

売買時は、引渡し日に応じて、売主と買主で日割り清算を行うのが一般的です。買主も一部を負担する可能性があるため、あらかじめ把握しておくと安心でしょう。

固定資産税は、評価額の1.4％が目安です。都市計画税は、市街化区域内の不動産に限り評価額の0.3％程度が課税されます。地域や用途によっては課税されない場合もあります。

たとえば、評価額3,000万円の住宅であれば、固定資産税は年間約42万円、都市計画税は最大で約9万円が目安です。これらの税金も条件によって軽減措置が受けられる場合があります。

知っておきたい！税金の軽減措置や特例

不動産売買には、税金の負担を軽減できるさまざまな制度が用意されています。

たとえば売却時には、居住用不動産の売却で最大3,000万円が非課税となる「特別控除」のほか、「買換え特例」や「長期譲渡所得の軽減税率」などを活用することで、譲渡所得税を大きく抑えられる場合があります。

一方、購入時には「不動産取得税」や「登録免許税」が軽減される制度の利用が可能です。一定条件を満たす場合に、年末ローン残高の0.7%を所得税から最大１３年間控除可能な住宅ローン減税もあります。

これらの特例はすべて適用条件があり、知らずに手続きを進めてしまうと、せっかくの節税チャンスを逃してしまうおそれがあります。適用の有無は早めに確認し、不動産会社や税理士に相談のうえ、必要書類などの準備を進めておくことが大切です。

まとめ

不動産の売買には、売主・買主それぞれにさまざまな税金が関係します。

譲渡所得税や不動産取得税、登録免許税、印紙税など、立場や取引内容によってかかる税金は異なり、負担も決して小さくありません。

しかし、事前に仕組みや計算方法を理解し、軽減措置や特例を活用すれば、税金を抑えることも可能です。納税のタイミングや必要書類についても、あらかじめ確認しておくことで、安心して手続きを進められるでしょう。

「自分の場合はいくらかかる？」「特例は使えるの？」と不安に感じたら、専門家に相談するのが確実です。

株式会社2Wayでは、税金に関するご相談も含め、不動産売買をトータルでサポートしています。まずはお気軽にお問い合わせください。

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